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Key Money…questo (s)conosciuto

Posted by Niccoli Uberto on June 12, 2013
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Key Money…questo (s)conosciuto

Buongiorno a tutti, Confrontandomi quotidianamente con domande relative all acquisizione di attivita’ commerciali a Phuket, la domanda piu’ frequente e’ relativa al famigerato “key Money”…cos’e’? perche’ e’ richiesto? e’ a fondo perduto? perche’ e’ richiesto anche per attivita’ che non producono profit o appena aperte? L incomprensione di fondo e’ su cos’e’ il K money, richiesto al 99% da chi vuole cedere un attivita’. Per l investitore straniero il “key money” e’ inteso come un costo d avviamento, quel surplus da pagare per il tempo e lo sforzo fatto dal precedente gestore/proprietario , sforzo economico o gestionale che in teoria ha portato l attivita’ in utile e che ora viene girato al nuovo gestore/proprietario in cambio di una somma di denaro.

In alcuni casi tale richiesta e’ giustificata dai risultati d esercizio, dimostrabili o meno, costo che dovrebbe essere ammortizzato in X anni. Si va dal portafoglio clienti, all occupancy di un hotel durante l anno, dai contratti fatti con le agenzie o con i clienti, la rete vendita organizzata da zero etc., tutto un insieme di motivazioni che giustificano la richiesta del Key money. Sin qui..diciamo che e’ comprensibile perche’ viene richiesto il key moneys….riassumendo….il venditore ha creato, investendo tempo e denaro nell attivita’, l ha portata ad un livello X, il tutto viene girato al nuovo gestore, che paga tale lavoro trovandosi un attivita’ gia’ organizzata.

Sin qui, tutto chiaro. Dove sorgono le incompresioni su tale richiesta? Sorgono nel caso l attivita’ non sia ancora stata aperta ed avviata, come ad esempio una guest house appena costruita…allora perche’ pagarlo visto che l avviamento non esiste? e’ comprensibile un deposito cauzionale sull arredamento/struttura che potrebbe venire danneggiata…oppure un pagamento del canone d affitto a deposito nel caso di non rispetto della durata del contratto pattuita, ma perche’ un costo d avviamento, se di avviamento non c’e’ nemmeno l ombra? La risposta e’ che per il proprietario Thailandese, il k money non e’ un avviamento,ma bensi’ una parte dell affitto, scorporata dall affitto che viene pagato nelle modalita’ pattuite nel contratto (mensile, trimestrale, semestrale o annuale anticipato) tale parte viene richiesta anticipatamente ed in un unica soluzione, calcolata su tutta la durata del contratto.

Per fare un esempio pratico: Ipotizziamo che il proprietario richieda 100.000 baht al mese di affitto, e che il contratto di locazione sia di 9 anni (108 mesi). Esso scorporera’ es. 20.000 baht dai 100.000 baht richiesti, tale somma verra’ richiesta anticipatamente, non rimborsabile, in un unica soluzione, la differenza verra’ pagata nei modi stabiliti nel contratto (mensilmente etc.). Per cui: Affitto 80.000 baht K money 2.160.000 baht ( 20.000 baht x 108 mesi) Come si deduce da questo calcolo, la richiesta del K moneys, non ha niente di pertinente all avviamento dell attivita’, al suo profit etc.

Perche’ viene richiesto? Perche’ non basta pagare l affitto? Per il proprietario Thailandese (e non ) il key money e’ un garanzia nel caso il gestore se ne vada prima della fine contratto, magari rilevando l attivita’ pre alta stagione e andandosene all inizio della bassa stagione, lasciando il proprietario senza la rendita dell affitto e in un periodo che probabilmente non ha flusso turistico che genera utile. A Phuket, il turn over di investitori, che prendono in gestione attivita’ commerciali e non arrivano a fine contratto, purtroppo e’ molto alto, senza entrare nel merito del perche’, tale situazione ha portato i proprietari delle attivita’ a volersi tutelare nel caso il contratto venga interrotto prima dei termini. Spero che ora sia chiaro il perche’ viene richiesto il K money da parte dei proprietari….Ma spesso, tale k money viene richiesto anche da chi vuole rivendere l attivita’ presa in gestione X anni prima.

In tali casi, personalmente non mi trovo in accordo con la richiesta del cliente/venditore, a meno che non riesca a dimostrare che ha creato veramente un avviamento degno di essere pagato. Dal mio punto di vista, ogni anno di contratto gia’ utilizzato, incorpora una parte del k money che e’ stato pagato inizialmente, per cui ad ogni anno che passa, tale parte dovrebbe essere dedotta dalla richiesta, perche’ al futuro gestore restera’ meno tempo a disposizione rispetto al contratto stipulato X anni prima. In molti casi, chi rivende, non solo chiede lo stesso ammontare pagato in precedenza, ma addirittura di piu’, nonostante siano passati magari 1-2-3 anni dei 9 anni totali. Tale richiesta puo’ essere giustificata solamente da un dimostrabile utile d azienda, ma il termine “dimostrabile” apre tutto un altro capitolo.

 Niccoli Uberto

Phuket Agenzia Immobiliare
399 Patak Road, Karon beach
Phuket, 83130 Thailandia
 

 

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